A hitelkiváltás nincs ingyen, a költségek alapvetően több forrásból adódnak össze, a régi banknál elsősorban egy előtörlesztési díjjal kell számolnod.

Előtörlesztési díj:

Az eredeti kölcsönt folyósító („régi”) banknak, a még hátralévő tőketörlesztés után az előtörlesztési díjat kell fizetni. Egyes bankoknál ez fix összeg (50-60 ezer forint), míg más hitelintézetek viszont jellemzően a még fennálló tőketartozás után százalékosan kérnek pénzt (az „elmaradt haszonért”).

Így ha ma veszel fel hitelt, érdemes olyan bankot választanod, ahol minél alacsonyabb ez a költség.

Folyósítási limit:

A kormány múlt év végén elfogadott rendelete szerint a pénzügyi intézmények a jövőben csak hitelképességi vizsgálat elvégzése alapján nyújthatnak hitelt az ügyfeleiknek, illetve saját belső szabályzatukban kell rögzíteniük, hogy kiknek, milyen feltételekkel nyújtanak hitelt, mit vesznek figyelembe jövedelemként, illetve milyen igazolások, nyilatkozatok meglétét teszik kötelezővé a hitelfelvételhez.

A belső szabályzatban rögzített feltételek és a hitelképességi vizsgálat alapján alakul ki az egyes személyek úgynevezett hitelezhetőségi limitje, vagyis az a forintban megállapított összeg, ami kifejezi a maximális havi törlesztési képességet. A bankok csak olyan hitelt adhatnak, amelynek a törlesztőrészlete ezt az összeget nem haladja meg. Euróhitel esetében a havi törlesztőrészlet nem lehet magasabb a limit 80 százalékánál, más deviza esetén pedig 60 százalékánál. Az új rendelet szerint a kihelyezett hitel aránya forinthitel esetében a fedezetként felajánlott ingatlan értékének legfeljebb 75 százaléka lehet, euróhitel esetében 60 százalék, más devizahitel esetében pedig 45 százalék lehet az arány.
 
Tehát ha nem tudsz plusz ingatlant bevonni a hitel fedezetéül – megközelítően 20-40% önerővel juthatsz lakásvásárlási hitelhez (lízinghez) attól függően, hogy forintban vagy devizában igényled a hitelt (lízinget).


Devizanem                Jelzáloghitel                   Ingatlan  lízing
Forint                            75%                              80%
Euro és euro alapú           60%                              65%
Egyéb deviza                  45%                              50%

A legtöbb háztartásnak már van hitele, többségük pedig a forintárfolyamtól erősen függő, devizaalapú termékkel rendelkezik.

Ha forintra váltod a mostaninál alacsonyabb devizaárfolyamon felvett svájcifrank- vagy euróalapú hiteled, akkor kénytelen leszel kifizetni a megnövekedett tőketartozást is, ami leegyszerűsítve azt jelenti, hogy ezt a pénz elbukod. (A hitelfelvételkor ugyan forintot kaptál, ám ezt az összeget a bank átszámolta devizára, ez adja a teljes tőketartozást, illetve a havi törlesztést is devizában határozta meg a bank, így a rendszeres havi kiadás az éppen aktuális árfolyam alapján adódik. Ha gyengült az induláshoz képest a forint, akkor többet kell fizetned.) Ha nem váltasz forinthitelre, akkor a veszteséged csak papíron létezik. Amennyiben a forint erősödő pályára áll, akkor a hitel futamideje alatt ez a veszteség elolvadhat, persze forintgyengülés esetén növekedhet is.

Amennyiben a régi hiteled euróban (€), vagy svájci frankban (CHF) van, akkor a kiváltó (új) bank az árfolyamkockázat miatt 5-15%-al magasabb összeggel számol a hitel elbírálásánál, valamint jóváhagyás után ennyivel többet is utal át a régi banknak, ez az úgynevezett folyósítási limit. Többlet esetén a régi bank átutalja számládra a plusz összeget, amennyiben még ez sem fedezi az árfolyam mozgást, abban az esetben Neked kell befizetned a különbözetet.

Az új banknál pedig a következő indulási díjakkal kell számolnod:

Értékbecslés költségei is több elemből állnak:

1.    Földhivatali költségekből:

Az értékbecsléshez a felajánlott ingatlan(ok)ról biztosítanod kell a bank és az értékbecslő számára fedezetenként egy-egy friss (30 napnál nem régebbi), hiteles-, teljes tulajdoni lapot a földhivatalból.
Általában a bankok max. 3 ingatlant fogadnak el fedezetként. Amennyi ingatlant felajánlottál annyi teljes tulajdoni lapra van szükséged. Amennyiben családi ház(ak) is van az ingatlanok között, abban az esetben térképmásolat(ok)ra is szükség van.

Hiteles-, teljes tulajdoni lap:    4.000.-Ft / ingatlan
Térképmásolat:                        3.000.-Ft / ingatlan

Az értékbecslés megrendeléséhez szükséges még az ingatlan(ok) alaprajza, amit(ket) kézzel is elkészíthetsz.

2.    Az értékbecslés költségéből:

A finanszírozó bank szabályaitól függően az értékbecslési díjat vagy a banknak, vagy pedig közvetlenül az értékbecslőnek fizeted a helyszínen. Ennek költségét szintén a bank határozza meg. mértéke pedig:  25-50.000.-Ft között van / ingatlan.

Amennyiben építési, szakaszos finanszírozású hitelt veszel fel, úgy az értékbecslő többször is kimegy az építkezés helyszínére, ahol a helyszíni szemlével igazolja a bank felé a készültségi állapotot.

•    30-40 %-os készültség:       10-15.000.-Ft
•    60-70 %-os készültség:       10-15.000.-Ft
•    90 %-os készültség esetén: 10-15.000.-Ft

A bankok időszakosan alkalmaznak különböző akciókat, ahol igyekeznek megkönnyíteni a hitelfelvétel költségeit. melyet előre, vagy utólag kompenzálnak.

Pozitív hiteldöntés esetén a bank szerződést köt veled, melynek neve jelzálogszerződés.

A zálogjog mindig egy másik szerződést biztosít. Így például biztosítékként szolgál egy kölcsön felvételénél a kölcsön visszafizetésére, ezért is jelenik meg a banki ügyleteknél. Szabályait a Polgári Törvénykönyv adja meg.

Ingatlant elzálogosítani csak és kizárólag jelzálog alapításával lehet.

A felek közötti szerződés mellett arra is szükség van, hogy a jelzálogjogot a földhivatal bejegyezze az ingatlan-nyilvántartásba.

A bejegyzés úgy történik, hogy megjelölik azt az összeget, amit a jelzálog biztosít, valamint az esetleges járulékokat is - például a kamatokat.

Ha csökken a tartozásod, a jelzálogjog összege is csökken, de ha esetleg nő, mert például már késedelmi kamattal is tartozol, akkor bizony azt is be tudják hajtani a jelzálogjog alapján.

A bank a hitel folyósításának feltételeként szokta megjelölni a jelzálogjog alapítását az ingatlanon, és ezzel együtt elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeztetnek a földhivatalnál a bank javára.

Egyes bankok meghatározott közjegyzőkkel szerződnek csak, míg vannak olyan finanszírozók, melyek nem kötik az ügyfeleik kezét. Ezért a közjegyzői költség tág határok között mozog:

•    Általában a hitelösszeg 1-1,5 %-a
•    Hitelösszegtől függően 30-120.000.-Ft között mozog
•    A közjegyzőnél, a szerződés aláírásakor fizetendő készpénzben

Ha megvan a közjegyzői szerződés a folyósítás előtt minden feltételt biztosítani kell, amelyet a jelzálogszerződésben a bank vagy hitelintézet megszabott.

A földhivatalban rendezni kell a tulajdoni lapra a meghatározott bejegyzéseket, lakásvásárlás esetén a végleges tulajdonjog bejegyzése a tulajdoni lapra: 6.000.-Ft.

Minden hitel esetében: jelzálog, elidegenítési és terhelés tilalom bejegyzése a tulajdoni lapra: 12 000 Ft/ingatlan
A bankok vagy hitelbírálati díjnak, vagy folyósítási jutaléknak nevezik azt a költséget, amit a saját felmerülő költségeik csökkentése miatt iktattak be (pl.: jutalékok, adminisztratív költségek, stb...)

Előtörlesztés

Az előtörlesztési díj mértéke jelenleg több finanszírozó esetén igen magas, 4-5%-t is elérheti (az előtörlesztett összegre vetítve), vagy a szerződés korlátozza az ügyfél előtörlesztéshez való jogát.


Minden esetben élhetsz a részleges vagy teljes előtörlesztéssel. (Több finanszírozó az azonnali előtörlesztést, végtörlesztést – többnyire refinanszírozott jelzáloghitelek esetén – nem teszi lehetővé. Előzetesen, írásban be kell jelentened. A törvényben nem találtam utalást arra, hogy mennyi időn belül kell lehetővé tenni az adósnak, hogy az elő/végtörlesztésre befizetett összeget mely határidőn belül kell jóváírnia. Ingatlan értékesítés esetén ez okozhat nehézséget az eladónak.)

A törvény szabályozza az előtörlesztés díjának mértékét:

Jelzáloghitel esetén az előtörlesztési díj legfeljebb 2% lehet, kivéve a jelzáloglevéllel finanszírozott kölcsönöket, itt 2,5% lehet az előtörlesztés maximális díja.  Egyéb lakossági hitelek esetén, ha az előtörlesztés időpontja a szerződés lejárata közötti idő legfeljebb egy év, akkor 0,5%, amennyiben ez az időpont és a lejárat közötti időtartam egy évet meghaladja, legfeljebb 1% lehet a díj.

Többféle pénznemben történő hitelnyújtás esetén az alacsonyabb limitet kell alkalmazni. A hitelnyújtás összegének a kormányrendelet szerinti elvárások mellett természetesen a Bank belső szabályzatában meghatározottaknak is meg felelnie.

A kormányrendelet szerinti arányok betartásánál a fennmaradó terheléseket mindig az ingatlan- nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjog összege (és nem az aktuális tartozás) alapján kell figyelembe venni.

A hitelbírálati díjat vagy a folyósítási jutalékot is szokták akciózni a bankok. (Pl.: eltörlik, felezik, visszaadják vásárlási utalvány formájában, levonják belőle az értékbecslés költségét, stb...)

Hitelfajtától függően egyéb költségek is felmerülhetnek, amire érdemes odafigyelned:

Lakásvásárlás esetén az adás-vételi szerződésnek vannak követelményei :

Ügyvéd kontra bankjogász – ezt a meccset játsszák le a jogászklubban. Itt nem törnék pálcát. Ami tény, hogy az ügyvédek sokszor saját rutinjuk szerint készítik az adás-vételi szerződést, ami gyakran többszöri módosításhoz vezet, és ez plusz idő és plusz pénz.

Minden banknak van adás-vételi ajánlat mintája, akkor jársz a legjobban, ha ez alapján készítteted el a szerződést. Az ajánlat mintákat, vagy a banki ügyintő adja oda, vagy ha közvetítőt bíztál meg akkor tőle kérd!( Kötelessége a rendelkezésedre bocsátani )

Érdeklődj az adásvételi megkötése előtt, hogy a bank végleges adásvételit kér-e a lakáshitel igénylésekor, vagy elég az előszerződés, mert ilyenkor azt csak a szerződéskötésre kell csak bemutatnod, amikor már jóváhagyták a hiteled.
Ügyvédi munkadíj: az ingatlan vételárának 1-1,5 %-a + ÁFA

Lakásépítési-, bővítési-, felújítási hitel esetén:

Az építési munkálatokhoz szükséges engedélyek, engedélyes tervek, valamint költségvetés elkészítésének költségeivel kell még számolnod.

A jelzálog alapú hitelek folyósításának egyik feltétele, hogy a fedezetként felajánlott ingatlanra a kölcsönigénylő:

- legalább tűz és elemi kár kockázatokra, és legalább az ingatlan értékbecslő által megállapított hitelbiztosítéki értékének erejéig vagyonbiztosítást kössön, és e biztosítás kedvezményezettjeként a kölcsön összege és járulékai erejéig a hitelintézetet jelölje meg.

Lényeges, hogy a szerződés megkötése előtt tájékozódj az egyes biztosítók különös lakásbiztosítási feltételeiről is.
A biztosítási összeg helyes meghatározása rendkívül fontos, mivel a valóságosnál alacsonyabb értéken történő biztosítás következménye az alul biztosítottság, ami kár esetén aránylagos (pro-rata) kártérítéshez vezethet.

Mikor jön létre a szerződés?

A szerződéskötés egyszerűsítése nagyon fontos, hiszen az általában nem jár együtt a lakás/ház szemlézésével: legtöbbször ún. irodai kötés formájában realizálódik, gyakran nem is a biztosító, hanem például a kölcsönt folyósító hitelintézet irodájában.

Ezért nagyon fontos az ajánlati űrlap pontos kitöltése, hiszen a szerződés is ez alapján jön majd létre.

Vagyis "bemondásra". De ezt a bemondást írásban is rögzítik.

A lakásbiztosítási szerződés a felek írásbeli megállapodásával jön létre.

A szerződő a biztosítási szerződés létrejöttét írásbeli ajánlattal kezdeményezi. A megállapodást a biztosító által kiállított kötvény jelenti.

A biztosítási ügyintéző jogállása kizárólag az ajánlat átvételére terjed ki.
A teljes futamidő alatt a biztosítási díjjal is kell számolnod.